L’indivision : comment sortir d’un blocage entre héritiers ou copropriétaires ?

L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans qu’il soit matériellement divisé. Chacun détient une quote-part abstraite – un tiers, une moitié ou toute autre proportion – mais aucun ne peut revendiquer une partie précise du bien.

Dans la pratique, la gestion d’un bien indivis suppose la prise de décisions communes. Pour les actes de gestion courante, tels que l’entretien du bien ou la conclusion d’un bail meublé, la majorité des deux tiers des droits indivis suffit (article 815-3 du Code civil). En revanche, les actes les plus importants, comme la vente du bien, la constitution d’une hypothèque ou une donation, nécessitent l’unanimité des indivisaires.

Ces règles, protectrices en théorie, entraînent cependant de nombreux blocages lorsque l’un des indivisaires s’oppose systématiquement aux décisions.

La première voie pour mettre fin à une indivision conflictuelle est la recherche d’un accord entre les indivisaires. Le partage peut alors être réalisé à l’amiable. Il peut prendre la forme d’un partage en nature, lorsque le bien peut être divisé matériellement, ou d’un partage en valeur, lorsqu’il est vendu et que le prix est réparti entre les indivisaires. Lorsqu’il porte sur un bien immobilier, ce partage doit être constaté par acte notarié (article 835 du Code civil).

Une autre possibilité est la vente amiable : si tous les indivisaires y consentent, le bien indivis peut être vendu et le prix réparti proportionnellement aux droits de chacun. Enfin, un ou plusieurs indivisaires peuvent également racheter la part des autres et devenir seuls propriétaires du bien, en ce sens, l’article 815-14 du Code civil, prévoit notamment un droit de préemption au profit des autres indivisaires en cas de cession à un tiers.

Il arrive que l’indivision devienne un véritable terrain de blocage : un seul indivisaire peut paralyser toute décision, en refusant systématiquement de participer ou en s’opposant à des démarches pourtant nécessaires. Dans ce cas, la loi offre une solution. Le juge peut désigner un mandataire, une personne neutre et indépendante, qui représentera l’indivision et accomplira certains actes à la place des indivisaires. Ce mandataire pourra, par exemple, payer les charges indispensables, faire réaliser des travaux urgents ou signer un contrat de location. Cela permet de préserver le bien et d’éviter que la mauvaise volonté d’un seul indivisaire ne pénalise tous les autres.

Depuis 2006, un autre mécanisme a été mis en place pour faciliter la gestion : la vente sans unanimité. Concrètement, si des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre, ils peuvent demander au notaire d’engager la procédure, même si les autres s’y opposent. En cas de contestation, c’est le juge qui tranche et peut autoriser la vente malgré le refus d’une minorité.

Prenons un exemple concret : trois frères héritent de la maison familiale. Deux d’entre eux veulent la vendre, mais le troisième refuse catégoriquement, sans proposer de solution. Avant la réforme, cette opposition bloquait toute démarche. Aujourd’hui, grâce à la règle des deux tiers, les deux frères majoritaires peuvent obtenir l’autorisation de vendre, et le bien ne reste plus figé dans une indivision paralysée.

L’indivision successorale naît automatiquement au décès d’une personne, et ce jusqu’au partage de la succession. Les héritiers doivent alors gérer ensemble le patrimoine transmis. Toutefois, chacun d’eux peut, à tout moment, demander le partage. En cas de désaccord persistant, c’est au juge qu’il appartient de mettre fin à l’indivision et de trancher les modalités du partage.

➢ Puis-je vendre ma part sans l’accord des autres ?

Oui. Chaque indivisaire peut vendre librement sa quote-part (art. 815-14 C. civ.). Les autres indivisaires disposent toutefois d’un droit de préemption : ils sont prioritaires pour racheter
la part mise en vente.

➢ Combien coûte un partage ?

● Pour un partage amiable avec bien immobilier : il faut un acte notarié (frais d’acte et éventuellement droits fiscaux).
● Pour un partage judiciaire : il faut prévoir des frais de justice (avocat, notaire commis, éventuelle expertise).

➢ Que faire si un indivisaire refuse de payer les charges ?

Chaque indivisaire doit contribuer aux dépenses et dettes de l’indivision proportionnellement à sa part (art. 815-13 C. civ.). Celui qui paie plus que sa part peut demander remboursement.

➢ Peut-on forcer la vente d’un bien indivis ?

Oui. Si la majorité des 2/3 des droits indivis est réunie, une demande peut être faite devant le notaire et, en cas de contestation, devant le juge.

➢ L’indivision peut-elle durer indéfiniment ?

En principe non, puisque chacun peut provoquer le partage « à tout moment » (art. 815 C. civ.). Toutefois, les indivisaires peuvent convenir d’un maintien de l’indivision par convention, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable.